Không chỉ làm gia tăng hoài gấp 2 lần, quy định bắt giao dịch bất động sản chuẩn y sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và ưng chuẩn tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan trọng này được thông qua không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trổi nhất là quy định hệ trọng đến giao du bất động sản phải phê duyệt sàn giao tiếp.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội duyệt y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng hoài cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự Nasco Express thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tiếp bất động Nasco Express sản phải thực hiện thông qua sàn giao tế bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi bây giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán Nasco Express hàng của chủ Nasco Express đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao du bên ngoài bán được, duyên cớ là do viên chức của họ có sự thông thuộc và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, chi phí hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang nắm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm tổn phí” . Nasco Express Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao tiếp bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao tế do các Nasco Express chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao thiệp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tế cũng cần cụ thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao tiếp trực tiếp và điện tử.
Nasco Express title="giao du bất động sản nép phải ưng chuẩn sàn có thực thụ cấp thiết? - Ảnh 2." type="photo" w="1507" width="" height="">
giao thiệp bất động sản ưng chuẩn sàn sẽ làm tăng phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động Nasco Express sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất Nasco Express động sản tăng cao
Cũng liên hệ đến quy định giao du bất động sản nép qua sàn giao thiệp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham dự giao du là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật Nasco Express này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ nép phải qua sàn giao du bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của giao kèo, giao tiếp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham gia giao tế tuân đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện giao kèo, giao dịch; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự hợp đồng, giao tiếp. Khi có vấn đề Nasco Express chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và khước từ công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hiệp đồng, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tế, Nasco Express gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao Nasco Express dịch; Nasco Express nếu không đủ điều kiện giao du thì phải khước từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần nhiều với nội dung hoạt động của sàn giao tế bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao du ngoài chức năng thực hành các giao tế mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm Nasco Express tra giấy tờ về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao du bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định bức giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực Nasco Express hiện, tăng uổng tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao tế sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cuộc phải gánh chịu.
ngoại giả, một số ý kiến cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản bắt doanh nghiệp , người dân phải giao du phê chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ Kinh doanh và chọn lựa hình thức tổ chức kinh dinh, tự do ngần thị trường, khách hàng Nasco Express và ký kết hợp Nasco Express đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt buộc giao thiệp bất động sản duyệt y sàn giao thiệp là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao thiệp bất động sản phải thực hành phê chuẩn sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, hiệp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trung tâm Nasco Express xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, Nasco Express chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao tiếp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao du bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn Nasco Express cũng như giao tế qua sở giao du hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự kiến phê duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |