Nasco Express là món ngon của thị trường hiện giờ" alt="Điều gì khiến DN không đậm đà với một phân khúc BĐS được ví là món ngon của thị trường hiện giờ">
Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở từng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện Nasco Express tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở tầng lớp dẫn dắt thị trường thời gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nasco Express Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở từng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang lôi cuốn sự quan hoài của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt Nasco Express tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số tỉnh thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và Nasco Express nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thị thành. Hai tỉnh thành lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và Nasco Express 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng Nasco Express 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc Nasco Express phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng Nasco Express nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy Nasco Express kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên can đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực thị thành với Nasco Express khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tại còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên do do quá trình khai triển phát triển nhà ở từng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời kì qua, quốc gia đã có nhiều rứa trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở từng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở từng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng ít ra 1 triệu căn hộ nhà ở từng lớp, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp dự phát triển dự án nhà ở từng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu thành phố có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các thành thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thị thành loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng hạp để xây dựng NƠXH trong cùng dự Nasco Express án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. phối hợp từng lớp không thể đạt được bằng cách phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong Nasco Express cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hành.
Vì vậy, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải tính nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc Nasco Express tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
thí dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước Nasco Express này luân Nasco Express chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn Nasco Express vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình hồi phục và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách tương trợ cho nhà ở từng lớp. trước tiên là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng Nasco Express 10/2022, ngân hàng Chính sách tầng lớp Nasco Express đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở tầng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng ưng chuẩn hệ thống ngân hàng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã Nasco Express hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. thực tế, giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở từng lớp cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ Nasco Express chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lọc nhà đầu tư.
rút cuộc là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của tuốt dự án không Nasco Express vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, phí tổn tiếp cận tài chính, tổn phí đầu vào tăng cao trong khi lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, Nasco Express mua, bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn Nasco Express kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở tầng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các đô thị lớn tăng gấp đôi sau 5 năm dùng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tiễn thị trường dẫn Nasco Express đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở tầng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không hấp dẫn và khó vấn doanh nghiệp dự phát triển nhà ở từng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở tầng lớp y hệt nhà ở Nasco Express thương mại rồi đưa ra những khung giá không hạp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin chuẩn y Nasco Express về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp Nasco Express hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền dùng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có nhịp sở hữu. Muốn hà tằn hà tiện hoài phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nasco Express Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thông thường. dù rằng vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào Nasco Express ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, song song cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở từng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, lôi cuốn nhà đầu Nasco Express tư, người dân cũng có cơ Nasco Express hội hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường